Назад к списку

Платить нельзя не оплачивать…

Добрый день, друзья. 

Сегодня мы с вами окунемся в море житейских проблем и переживаний. Вместо уже привычных для вас статей мы разберем интересную, на наш взгляд, ситуацию, которую мы нашли на просторах развлекательного портала “Пикабу”. 

Для начала сама история, которая привлекла наше внимание. 

Гражданин Иванов продает свою квартиру в доме № 1. Квартира продана в августе 2018 года, сделка зарегистрирована надлежащим образом, государственный регистратор права собственности Иванова прекратил. Иванов добросовестно уведомил о прекращении права собственности на объект недвижимости управляющую компанию “Ромашка Девелопмент”. В феврале 2019 года Иванов получает от “Ромашки” счет на погашение задолженности по текущую дату, да еще и с перерасчетом за период с 2017 года. Оказывается, в декабре 2018 года, под самый новый год, собственники проводят общее собрание, на котором решили изменить и согласовать тариф на содержание дома в сторону увеличения за период с 2017 года. И если за период с августа 2018 по февраль 2019 года “Ромашка” задолженность Иванова списала, то за предыдущий период списывать задолженность отказывается.


История о том, как управляющие компании, мягко говоря, “злоупотребляют” своими правами - это далеко не редкость. Но в данной ситуации на наш взгляд абсурд достиг апогея. Почему мы так думаем? Давайте разбираться.

Первое, на что стоит обратить внимание, содержание имущества для собственника недвижимости в индивидуальном доме или многоквартирном - это обязанность. И с этим не спорит и Иванов. И тем более исполнение решения общего собрания собственников - это тоже обязанность каждого собственника.

Но вот здесь то и скрывается существенное расхождение между формулировками закона. Ведь на момент проведения спорного собрания, Иванов уже не являлся собственником, в собрании не принимал участия, а если бы и принимал - голос его не имел бы никакой юридической силы. Следовательно, раз на момент проведения собрания, Иванов не являлся собственником, то и исполнять решение такого собрания он не обязан.

Второе, на что следует обратить внимание, это порядок проведения собрания. Необходимо проверять протоколы, порядок уведомления, как проводилось извещение о собрании. Если были явные нарушения - это основание для оспаривания результатов такого решения.

Третий существенный момент в сложившейся ситуации вытекает из того, что плата по договору с управляющей компанией является существенным условием договора. И изменить его в отношении Иванова без привлечения его к обсуждению - это незаконные решения.

А вот что является очень интересным и противоречивым обстоятельством - изменение ставки на содержание жилья задним числом возможно. К таким заключениям приходят суды в разных регионах и абсолютно во всех инстанциях. При разборе этой ситуации в ходе анализа судебной практики, мы встретили даже решение Верховного Суда.

Если говорить простым языком, то вывод судами сделан такой - если само решение принято в надлежащем формате (кворум, порядок принятия решения и порядок проведения общего собрания соблюдены), то введение нового тарифа задним числом не противоречит Гражданскому Кодексу РФ.

Итак, подводя итог анализу ситуации, которая сложилась у Иванова с управляющей компанией, мы приходим к следующему заключению: Иванов не обязан оплачивать предъявленный управляющей компанией счета, но не потому что решение собрания незаконно, а потому что на момент принятия такого решения Иванов уже не являлся собственником и стороной по договору. Также мы полагаем, что исполнение такого решения не является обязательным для нового собственника квартиры Иванова, но только в той части времени, в которой такой собственник еще не являлся стороной по договору с управляющей компанией.

Что можно посоветовать Иванову в сложившейся ситуации? 

Вариант активный - написать претензию в адрес управляющей компании с возражениями относительно начисленной суммы, сославшись на расторгнутый договор, приложив копии справки об отсутствии задолженности перед управляющей компанией на момент продажи недвижимости. После этого обратиться с жалобой в региональное управление Роспотребнадзора, так как нарушены права потребителя. И, если ситуация не изменится, обратиться с жалобой в региональную Жилищную инспекцию. Если после этого управляющая компания не прекратит попытки получить незаконные начисления, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Вариант пассивный - дожидаться действий со стороны управляющей компании. Получать судебный приказ, отменять его и в последующем отстаивать свою позицию в суде.

Шансов у управляющей компании, на наш взгляд, в сложившейся ситуации взыскать что-то с Иванова ничтожно мало. И, скорее всего, это понимает сама управляющая компания. Но как поступать Иванову в данной ситуации решать только ему.

Спасибо вам за внимание, дорогие друзья! Знайте свои права и защищайте их правильно.